这些城市可公积金异地互贷 满足刚需外,会对房地产市场产生怎样的影响?

2020-11-10 10:28   来源: 互联网    阅读次数:2359

近年来,大量的集约型住房公积金相互承认和互借、远程退出政策、公积金一体化已逐渐成为一种时尚,其对区域经济的联动效应,以及它是否影响到地区房地产市场一直受到外界的关注。


11月5日,南昌都市区住房公积金贷款合作在南昌正式启动,九江、宜春、福州、上饶和南昌住房公积金制度签订了合作协议。


10月28日,胶东经济圈出台了公积金一体化政策,惠及青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市,规定今后其他四个城市支付公积金的职工申请贷款时,不再受当地户籍限制,享有与贷款申请人所在地贷款工人相同的权益。


事实上,这种省市间的公积金合作并不少见,据不完全统计,今年推出的新公积金政策中,有超过50%是推出的,在经济圈内有很多与公积金融合有关的新政策。


中国人民大学经济学院副院长、宏观经济学教授王金斌告诉第一财经,各地公积金之间的贷款交换是公积金制度的一种改进。当公积金的流动不受地区限制时,有利于人口流动和城市化。资金随人而去,而不是随钱而去,这有利于提高要素效率,从而促进国内循环。


跨地区贷款促进经济圈公积金流失率


在加速公积金一体化的背后,是经济圈公积金流动不均衡的长期问题,其根源在于过去大部分职工只能在公积金存放地进行公积金贷款。


根据国家住房公积金2019年年度报告,北京、江苏、浙江和广州的住房公积金提取量超过1000亿元;在其他12个省,公积金提取额不足300亿元,个别地区不足100亿元。从贷款金额来看,2019年江苏省住房公积金贷款总额达到1226.04亿元,比去年同期增长29.3%。广东和上海分别排名第二和第三。此外,山东、浙江、四川、北京、湖北等地发放住房公积金贷款500多亿元。


中国宏观经济研究所研究员刘林说,由于资金无法跨地区流动,住房公积金流动性不足和流动性过剩的同时,地区住房公积金贷款市场热度下降,排队贷款等频繁发生,该地区住房市场热度较高,住房公积金存款数量也很大。


库存很大,很难摆脱库存,这限制了三四线城市房地产市场的发展。义州研究所研究中心(Research Center Of The Iju Research Institute)研究中心主任严跃进表示,将公积金纳入经济圈对跨城市购房有很大的支持作用。


王金斌说,贷款可以转移一些买不起房价的人,或者那些打算回家的人,从而增强了中心城市的辐射作用,促进了区域城市化进程。



壳牌研究所(Shell Research Institute) 首席分析师徐晓乐认为,公积金贷款是支持住房需求的一种政策工具,不能直接促进城市群的经济发展,但有利于人口流动。对于城市间发展相对平衡、人口流动较强的地区,公积金相互承认的价值空间更大。


徐晓乐说,公积金在购房中所占的比例并不高,尤其是在房价较高的核心城市。但这比一些刚性的需求群体要好。城市圈的相互承认和相互贷款可以促进不同需求的消费者在城市间的合理分配。


今年 3 月 28 日,川渝两地建立了跨地区转移、继承、互认贷款机制。据成都住房公积金管理中心介绍,截至 10 月 23 日,成都中心存款职工通过数据共享,在重庆中心申请公积金贷款 120 多次,完成发放公积金贷款 30 余笔,总额约 1300 万元。


严跃进说,通过两地公积金的相互承认和贷款机制,可以促进两地人才的流动。


对楼市有利的短期影响有限

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据梳理,目前全国至少有 7 起住房公积金区域一体化案例。


一是 2019 年 9 月,淮海经济区 10 市签订《住房公积金一体化协议》。二是 2019 年 12 月,建立粤港澳大湾区住房公积金信息共享平台。三是 2020 年 3 月,召开成渝双城经济圈住房公积金一体化发展论坛。四是 2020 年 8 月,苏浙沪皖四省一市签署《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》。五是 2020 年 9 月,长江中游 20 个城市签署了《长江中游地区住房公积金管理中心合作公约》。六是 2020 年 10 月,胶东经济圈住房公积金一体化发展联席会议在青岛召开。七是 2020 年 11 月,南昌都市圈住房公积金贷款合作在南昌正式启动。"。


就经济圈而言,统筹公积金会否减轻中央城市公积金贷款的压力,帮助三四线城市抵御中心城市的虹吸,提高房价?


中原房地产首席分析师张大维认为,这一政策旨在释放大城市的过剩人口,对经济圈房地产市场的影响微乎其微。


公积金的退出量很低,对于那些在一线城市工作的人来说,要靠公积金购买商品房是不可能的,当然他们也不会因为能在不同的地方获得贷款而放弃住在一线城市的发展机会。在不同地方使用公积金贷款的人数仍然非常少。张大维说。


几天前,全国公积金的支付还很狭窄,据报道,全国公积金职工仅占城镇就业人口的 1% 左右,而 2019 年全国私营企业职工占 68% 左右。根据国家住房公积金 2019 年度报告,在 "新建住房公积金存款职工" 指数中,全国私营企业职工仅占 33%。


张大维说,各地互借公积金的做法确实有 "鸡肋"。" 目前,如果你想让公积金制度更辐射、更大的影响,就应该集中注意如何运用创新手段,增加本地工人的公积金贷款,例如发放贴现贷款。


值得注意的是,各地的公积金贷款并不意味着购房者可以在不同的地方获得购房资格,经济圈的购房障碍依然存在。以成都、重庆为例,根据重庆市主城区的公积金政策条件,重庆主要城市只有第一套房和第一套房可以同时使用公积金,重庆的房地产也不一定都支持公积金贷款。


徐晓乐告诉第一财经,作为一种政策性贷款,公积金制度所发挥的作用仍然是满足刚性需求的群众,而公积金本身并不能刺激对住房投机的需求。




责任编辑:萤莹香草钟
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