房企3季度怎样降杠杆:增回款、少拿地、卖股权

2020-11-10 10:31   来源: 互联网    阅读次数:3654

据报道,截至10月底,监管力度加大了对房地产开发商的监管力度,要求部分开发商每月披露财务细节,包括恒大、融资、万科等12家房地产企业在每月15日报告融资、债务总额和业务数据。


房地产公司正在尽一切努力降低杠杆率,以满足监管要求,比如"三条红线"。


据"21世纪经济报"11月5日报道,据风电统计,第三季度房地产公司杠杆率整体下降,大型房地产公司控制杠杆水平最严格,并继续下降,但仍有一些中小型房地产企业的杠杆率仍在上升。


明年初,当房地产行业向监管机构报告数据时,去杠杆化是我们目前最重要的事情。"11月5日,一家中型住房公司的地区主管表示,在"三条红线"之后,房地产公司增加了销售回报,减少了土地使用权,甚至引入了战略或金融投资者来购买股票或转让资产。


随着房地产杠杆降低进程的加快,来自银行的外部融资、信托等日益紧张。发展贷款在第四季度呈现紧缩趋势,银行收紧了对房地产公司的贷款,房地产信托业务的合规监管也在继续。


11月5日,"21世纪经济报告"专门获悉,银监会将重点加强对大量透支和现金分期付款等业务的资本流动控制,及时收取有效的资金使用凭证,并严格防止资金非法流入房地产市场和其他非消费者领域。


第三季度轻微"杠杆减幅


今年8月20日,住房建设部和中央银行召开了重点房地产企业座谈会,首次提到了"重点房地产企业资本监管和融资管理办法"。"房地产行业一般被称为"三条红线"。


国庆节过后,央行官员在一周内两次提到了住房公司融资的新规定。央行金融市场部副主任彭丽峰直截了当地说,新规定的目的之一是"纠正一些企业盲目扩张"。


房地产公司的第三季度报告显示,杠杆率下降已成为一种确定的趋势。风电统计数据显示,A股房地产开发部门资产负债率超过70%的房地产公司有48家,比第二季度减少了1%。净债务比率为38",超过100%,比第二季度少1%。


在大型房地产公司中,截至第三季度末,绿化带控股、万科和保利房地产的资产负债率与第二季度相比分别下降了0.32、1.33和0.37个百分点,但绿地控股和万科的净负债率分别上升了3.20个百分点和0.44个百分点,保利房地产的净负债率下降了1.20个百分点。



紧接着,到第三季度末,华夏幸福、金科和中南建设扣除预付款后的资产负债率和净负债率均较前一个月有所下降,金科和中南建设的净负债率分别下降了12.39个百分点和11.16个百分点,而新城控股的净负债率较前一个月上升了20.68个百分点。


A股申万房地产开发板块,"不含资产负债率后的预付款"指数跌幅最大的是*ST友谊,艾旭股份,华联控股。 三季度末同比下降15.71,15.29,10.99个百分点。 合肥城建,荣丰控股,三湘印象跌幅超过5个百分点。 


净负债率指数跌幅最大的是鲁商、栖霞建设、北京投资开发、深圳地产和华发股票,第三季度末分别下跌55.35、42.28、41.72、34.14和32.11个百分点。净债务比率也下降了20多个百分点,其中包括天发、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、盘海控股、光明房地产、万业企业、合肥城市建设和苏州高新。


但部分中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。 北京能源之家,*ST新光,融安地产,岳宏源,迪马股份剔除后资产负债率分别上升5.03%,4.28%,3.95%,3.58%,3.43个百分点。 *ST松江、云南城投、京能地产、济南高新、南山控股、*ST新光和名城的净负债率分别增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27和30.87。 


根据公开来源证券统计,截至2020年第三季度末,除预先收益(合约负债)外,A股房地产的资产负债比率为72.1%,较去年同期下降0.3个百分点。"主要公司、房地产公司和离职后公司分别比去年同期下降1.2个百分点和1.3个百分点;净负债率为90.3%,比去年同期下降9.0个百分点;主要公司、房地产和离职后公司分别下降16.1个百分点和5.5个百分点。换言之,各大公司对杠杆水平的控制最为严格,而且还在继续下降。


一些房地产分析师表示,无论是融资紧缩导致的被动杠杆降低,还是基于房地产公司情绪判断的积极杠杆削减,多数住房公司未来将长期走上降低财务杠杆的道路,直接财务表现是,利息率低于企业销售和业绩增长率。随着ROE对财务杠杆的依赖程度降低,预计住房公司将进行重新估值。


义州研究院智库研究中心主任严跃进表示,这三条红线是后续住房公司和房地产行业要关注的红线,因此降低杠杆和减少对债务的依赖是其核心。从实际过程来看,这种杠杆的降低也表明市场参与者已经做出了调整。


房地产融资越来越紧张。


三条红线"的着陆速度正在加快,预计范围将扩大。



据报道,截至 10 月底,监管力度加大了对房地产开发商的监管力度,要求部分开发商每月披露财务细节,包括恒大、融资、万科等 12 家房地产企业在每月 15 日报告融资、债务总额和业务数据。


中央银行金融市场部副司长彭立峰在 2020 年第三季度的金融统计新闻发布会上说,下一步,我们将与住房建设部等有关部门一道,跟踪评估实施效果,不断完善规定,稳步扩大适用范围。


随着房地产杠杆的降低,来自银行的外部融资、信任等也变得越来越紧张。

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11 月 5 日,华南股利房地产金融部门的一位人士表示,在房地产金融监管的影响下,银行收紧了对房地产公司的贷款,并在 "三条红线" 试点后控制了资金。此外,一些银行家还表示,开发贷款在第四季度出现紧缩趋势。在房地产融资 "三条红线" 明确之后,银行收紧房地产开发贷款将主要通过配额管理进行,总行也将要求 "对该项目进行良好的选择"。


21 世纪经济报告 " 仅在 9 月底报告称,监管机构最近要求大型商业银行减少压力,控制个人住房抵押贷款等房地产贷款的规模。一家大型银行表示,今年年初有一项要求,即今年新增住房贷款不得超过所有新增贷款的一定比例,约为 30%。


11 月 5 日,记者独家获悉,银监会近日向各大银行和股份制银行通报了信用卡业务检查中发现的主要问题。在信用卡分阶段资本流动控制方面,监管要求加强大规模透支和现金分期付款等业务资本流动控制,及时收集有效的资金使用凭证,严格防止资金非法流入房地产市场等非消费者领域。


中国人民银行 10 月 30 日发布的 2020 年第三季度金融机构贷款统计报告显示,房地产贷款增速继续放缓。第三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元,比去年同期增长 12.8%,比前一季度末下降 0.3 个百分点,连续 26 个月回落。前三季度,人民币房地产贷款余额增长 4.42 万亿元,占同期贷款总额的 27.2%,比上年同期下降 6.8 个百分点。


严跃进说,"三条红线" 之后,银行本身就会开始注重控制,住房企业本身也会做出调整,特别是在高房价获取土地等方面趋于保守,这都是值得肯定的,随后降低杠杆将有助于房地产市场的更好发展。


除银行外,银监会信托部门最近还发布了关于实施新一轮房地产信托业务专项调查的通知,要求继续严格控制房地产信托的规模,加强对房地产信托的渗透监管,严禁为非法资金流入房地产市场提供渠道。此次专项调查的主要目的是对房地产信托业务的持续合规和监督、风险防范和化解以及整顿和问责。银监会要求银行保险监督管理局在 11 月 30 日前报告调查结果。


降低住房企业杠杆


随着去杠杆化步伐的加快,房地产行业的债券发行量出现了罕见的激增,但投资量却大幅下降。


一些业内人士指出,房地产杠杆的方式包括加速销售,减少土地收购,出售资产,寻求股权融资,甚至资产一揽子流通等等。


根据国泰君安的数据,到 2020 年 6 月底,共有 22 家 "红齿轮" 企业超过标准,其中包括恒大、绿色航天集团、中南建筑、金科股份、华夏幸福、富利房地产、熔盛发展等。许多房地产开发商以多种方式降低杠杆。


除了加速销售之外,房地产公司还在继续转让子公司的股份。11 月 1 日,恒大宣布将持有光辉集团 40.96% 的股份给神能集团,总转让金额为 148.5 亿元。早些时候,恒大 863 亿元规模的战争投资签署了补充协议,将战争投资纳入长期持有普通股,明确放弃回购权和权益。恒大还拆分了其物业管理业务,并已正式向港交所提交了上市申请表。


据报道,恒大和风投计划首次在银行间市场发行债券,并为此目的准备相关材料。


该地区负责中型住房公司的人士表示,在该公司内部,在 6 个月的过渡期内,房地产公司应该提高销售回报,减少土地和其他投资努力,并引入投资者来增加他们的权益。" 我们还在与一些房地产公司谈判,要么购买股票,要么流通资产套餐,试图在明年初之前降低合规杠杆。




责任编辑:萤莹香草钟
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